D2D: Không còn thuộc nhóm BĐS Khu Công Nghiệp - TGN

Báo đài (media) cả quốc tế lẫn trong nước gần đây chia sẻ rất nhiều tin tức tích cực về làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam. Điều nầy đã làm hầu hết các cổ phiếu tăng mạnh theo kỳ vọng xu hướng sẽ được diễn ra sớm chiều.

Song ngạc nhiên hơn cả chúng tôi tưởng, dường như bất kỳ cổ phiếu nào có tên gọi chứa đựng yếu tố “khu công nghiệp”, hoặc đã từng kinh doanh khu công nghiệp và cho thuê hết diện tích hiện hữu, giờ đây chuyển sang chiến lược tập trung vào các dự án BĐS nhà ở khác như D2D, SZL cũng được liệt kê vào trong các khuyến nghị của nhiều bên và được thu mua một cách “FOMO”- chứng tỏ một điều rằng họ không hề tìm hiểu về hoạt động kinh doanh của các công ty, chỉ nghe thoáng ra rồi đầu cơ, hoặc cố tình che đậy đi bản chất kinh doanh của chúng (!) Làn sóng đầu cơ mà không có sự chọn lọc nầy, một lần nữa làm chúng tôi nhớ lại thời điểm Q3/2019 năm ngoái một cách đáng lo ngại…

Bài phân tích trích trong ấn phẩm đầu tư giá trị kỳ 25, “ấn phẩm Khu công nghiệp”, phát hành tháng 08/2019 vừa qua: https://newslettervietnam.com/an-pham-dau-tu-gia-tri-25/
Đặt mua ấn phẩm cũ TGN: https://newslettervietnam.com/dat-mua-an-pham-dau-tu/

*Các số liệu cập nhật lần cuối vào tháng 08/2019 nên sẽ không sát với thời điểm hiện tại*

§ Giá thấp – cao 52 tuần: [31.9 – 82.9]

§ Giá hiện tại:  [88.0]

§ SLCP đang lưu hành: 21.3 triệu cp

§ Vốn hóa thị trường: 1,900 tỷ đồng

§ Thanh khoản TB/phiên: 63,000 cp

Tiền mặt & CK ròng/cổ phiếu

DT chưa thực hiện
+ Ng.mua trả trước
Nợ vay ngắn & dài hạn Dòng tiền HĐKD (CFO) Diện tích khai thác tương lai
Q2-19: 1,500 tỷ
2018: 910 tỷ
Q2-19: 1,650 tỷ
2018: 1,040 tỷ
‘Q2: 0 tỷ
‘18: 0 tỷ
‘18: 460 tỷ
‘17: -80 tỷ

KDC Thống Nhất: ~15ha

*Bài phân tích trích trong ấn phẩm 25*

Case trong chủ đề khu công nghiệp (industrial parks) thứ ba hôm nay mà chúng tôi muốn đề cập, lại thực ra không còn là một khu công nghiệp nữa, mà đã và đang trở thành một DN BĐS nhà ở có quy mô không quá lớn, nhưng lại vô cùng giá trị tại nhiều khu vực thuộc địa phận Đồng Nai. Vâng, case nầy không đâu khác chính là CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 mà NĐT cá nhân chúng ta thường gọi là “D2D”.

Business & Prospect: Thành lập năm 1992, sau đó cổ phần hóa và được bàn giao lại cho TCT Sonadezi năm 2005, D2D ngày nay kinh doanh đa lĩnh vực – hầu hết đều liên quan đến bất động sản, bao gồm: KCN Nhơn Trạch 2 & Chợ Long Thành (lấp đầy 100%, mang về 10-20 tỷ dòng tiền đều mỗi năm), Khu dân cư Lộc An, Long Thành (đã bán hết 100% – mang về ~1,000 tỷ dòng tiền), Khu dân cư phường Thống Nhất, Biên Hòa (đang triển khai)

Như vậy, quý độc giả thấy rằng mảng KCN chính của D2D đã lấp đầy từ rất lâu, chưa có dự án mở rộng do đất trống ở huyện Nhơn Trạch không còn nhiều. Dù vậy, D2D vẫn trở thành một “cỗ máy tạo tiền” mạnh mẽ chỉ nhờ <50ha đất nền thương phẩm nằm ở hai dự án thuộc tỉnh Đồng Nai đang sốt nóng nhờ sóng hạ tầng Sân bay Quốc tế Long Thành. Trong số đó, KDC Lộc An hiện đã bán hết, do đó dòng tiền tương lai của D2D bị ảnh hưởng khá nhiều bởi giá bán và khả năng hấp thụ của Khu nhà ở phường Thống Nhất, Biên Hòa với quy mô thương mại ~12 ha, bao gồm cả chung cư, biệt thự và nhà phố liền kề. Ngoài ra, D2D còn có ~13ha đất công nghiệp tại KCN Sonadezi Châu Đức, cộng với chủ trương đầu tư vào khu dân cư Quản Thủ, huyện Long Thành với diện tích ~10ha đất thương mại từ ĐHCĐ bất thường năm 2017 – tuy nhiên vì dự án nầy chưa có pháp lý chắc chắn nên chúng tôi cẩn trọng không đưa vào:

Một lần nữa – tương tự 2 case trên và nhiều case khác, lợi thế chung tập đoàn “inter-relationships” với TCT Sonadezi và lịch sử lâu năm làm việc với UBND tỉnh Đồng Nai đã giúp D2D tận dụng quỹ đất và hoàn thiện pháp lý khá nhanh, cụ thể được thể hiện qua 2 dự án Lộc An & Thống Nhất với vị trí tốt, giá trị cao được BLĐ đặt kế hoạch triển khai cuốn chiếu nhau liên hồi sau khi dòng tiền được thu về. Song, một điểm chúng tôi tương đối lo ngại đó chính là việc đầu ra của D2D gần như phụ thuộc 100% vào dòng tiền đầu cơ của nhóm BĐS nhà ở – thứ chúng tôi không đánh giá cao vì chúng rất nóng, dễ nguội lạnh và không thực sự lâu dài như khách hàng khu công nghiệp.

Financials: Dù vậy, chúng tôi đánh giá rủi ro tài chính của D2D tương đối thấp: công ty sở hữu quỹ đất nhỏ nhưng giá trị cao, đội ngũ triển khai dự án khá nhanh và một cơ cấu không hề có nợ vay. Công ty không đầu tư trái ngành: chỉ gửi ngân hàng chờ dự án mới – lợi suất tiền gửi NH của công ty ở mức ~8.0%, khá tốt (trái với case SIP). Tiền mặt ròng của D2D hiện đã đạt mức 1,500 tỷ, cao nhất mọi thời đại nhờ dự án đất nền Lộc An bán hết nhanh chóng. Do lợi nhuận từ dự án nầy đã phản ánh nhiều vào lượng tiền mặt ròng và giá cổ phiếu, nên dù nhiều cá nhân hay tính EPS công ty lên đến 90k/cp rồi áp mức P/E gì đấy – chúng tôi lại không quan tâm và không cho rằng đó là phương pháp đúng đắn để định giá!

Management: Chúng tôi cho rằng rủi ro quản trị là một rủi ro tương đối lớn cho cổ phiếu D2D, đặc biệt sau một số sự kiện: (1) Nhiều lời đồn đại “scuttlebutt(i)” cho rằng ban lãnh đạo D2D đã bán phần lớn dự án đất nền KDC Võ Thị Sáu, Biên Hòa của công ty cho nhiều bên khác với giá rẻ mạt hơn giá thị trường giai đoạn 2014-16 (2) Sau 10 năm đầu tư 5 triệu USD vào liên doanh Berjaya-D2D (chung cư Amber Court), ban lãnh đạo quyết định thoái vốn khỏi vị trí đắc địa nầy với mức giá ngang bằng giá vốn dù công ty không có nhu cầu tài chính gấp (3) Dự án KDC phường Thống Nhất thực chất D2D chỉ nắm giữ 60%, còn lại 40% thuộc các công ty liên quan đến TV.HĐQT và CTCP Xây Dựng số 2 đã thoái vốn. Dù vậy ban quản trị D2D vẫn có điểm sáng nhờ việc quản lý chi phí SG&A khá tốt, trích lập quỹ KTPL chỉ 8% LNST!

Margin-of-safety: Trên góc độ cá nhân, chúng tôi ưa thích nhóm BĐS KCN hơn case thuần BĐS nhà ở như D2D; ngoài ra, D2D vẫn tồn tại một số rủi ro quản trị nên chúng tôi đành phải cho case nầy vào rổ “Too tough” và theo dõi thêm…

Saigon, tối muộn ngày 01/06/2020, đăng lại bởi Angelos – TGN

Các thuật ngữ/điển tích/từ viết tắt/từ Anh ngữ được sử dụng trong bài phân tích cổ phiếu của chúng tôi

  • Tâm lý sợ bị mất phần (fear of missing out – “FOMO”): Đây là bẫy tâm lý số #14 mà chúng tôi đã từng dịch trong bài viết Tâm lý học của ngài Munger (https://newslettervietnam.com/tam-ly-hoc-dang-sau-nhung-hanh-vi-sai-lam-cua-loai-nguoi-charlie-munger-toan-tap/), thể hiện nỗi đau bị mất mát, bị tước đoạt cơ hội khi ta nhìn cổ phiếu ta chưa mua đủ tăng trần xanh, tím. Để tránh tâm lý khá phổ biến nầy, có 2 vấn đề ta phải rèn: (1) quyết đoán mua mạnh một cơ hội mà ta biết chắc tỷ lệ risk/reward của nó rất thuận lợi, cốt để ta không phải hối tiếc về sau (2) tránh nhìn bảng điện quá thường xuyên để trở thành “con mồi ngon” cho các tay thao túng “kéo lên” các cổ phiếu chất lượng kém, rủi ro khổng lồ.

TGN_Angelos

Biên tập viên, Trưởng bộ phận Marketing
angelos@newslettervietnam.com

View all posts

Add comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Đặt mua ấn phẩm

error: Content is protected !!