Nhờ BBT giải thích thêm 1 số vấn đề của ấn phầm kỳ 25 – The Golden Newsletter Vietnam
10 replies
13/08/2019

Hi BBT, mình là Tùng là nhà đầu tư cá nhân và là độc giả của Safe Team được 1 thời gian. Vừa rồi ấn phẩm 25, BBT có phân tích rất sâu và hay về ngành BDS KCN. Tuy nhiên do kiến thức mình có hạn, còn 1 số vấn đề chưa hiểu rõ, mong BBT giải đáp giúp.

1. Khi dn cho thuê đất thì mình thấy BBT nói thu 1 lần tiền trả cho 50 năm luôn. Vậy cái này là qui định bắt buộc hay thỏa thuận. Và khi thu 1 lần như vậy thì hoạch toán doanh thu lợi nhuận vào từng năm diễn ra thế nào. Cái này có qui định không hay là do DN tự linh động.

2. Mình thấy có doanh thu từ kinh doanh điện nước, mình ko hiểu lắm, điện nước thì theo giá nhà nước qui định. DN sao có thể cho thuê được.

3. Cùng với dịch chuyển dòng vốn FDI, bản thân cảm nhận sẽ có 1 số ngành hưởng lợi cùng KCN như : cảng biển, dịch vụ hàng không. Hi vong BBT có thể phân tích những dòng này.

4. Khi đọc 1 số ấn phẩm phân tích cụ thể từng cp, rất nhiều cp rất tốt. Tiếc là khi đọc giá đã đi 1 đoạn khá xa so với giá phân tích. Tiếc ko có lợi thế ngắn hạn

Mình có 1 số thắc mắc, rất mong BBT dành thời gian giải đáp giúp. Cảm ơn BBT và chúc Safe Team có nhiều ấn phẩm ngày cái giá tri hơn.

10 comments

Your email address will not be published. Required fields are marked *

  • Dear Tùng
    Nếu bạn đã là NĐT mà vẫn hỏi những câu hỏi thế này thì mình khuyên chân thành là bạn hãy khoan đầu tư vì chưa có kiến thức nền tảng về tài chính, mình hiểu là bạn đang đầu tư trên cơ sở tư duy của người khác chứ chưa có cái nhìn độc lập
    Thân

  • Chào bạn cảm ơn vì lời khuyên,

    Tuy nhiên mình cũng trao đổi thêm với bạn 1 số thông tin:

    Thứ 1 mình ko phải dân tài chính, có nhiều vấn đề chưa rõ, đang cần học bổ sung.

    Thứ 2 mình cũng đã sống và tồn tại ngành này hơn 10 năm và vẫn đang sống tốt. Tuy nhiên gần đây mình muốn có cách tiệm cận khác có chiều sâu hơn.

    Và mình tin kiến thức là rất rộng, ko biết gì thì học đó, khó ở đâu gỡ ở đó. Ko đợi đến khi uyên thâm về tài chính thì mới đầu tư. Và ngày cả những giáo sư, tiến sĩ tài chính mình tin cũng thua lỗ.

    Cuối cùng mình muốn nói với bạn nên cẩn trọng lời nói, sao bạn biết mình đầu tư dựa trên tư duy của người khác. Mọi thông tin kiến thức chỉ là tham khảo, bổ sung.

    Good luck !

  • Chào bạn Tùng,

    Về ý 4, theo mình là nên kiên nhẫn chờ đợi biết đâu Mr Market hâm hâm lại cho ta cơ hội giá hời. Hoặc vài năm sau tính lại giá trị doanh nghiệp, biết đâu lại tăng nhanh hơn giá thị trường.

  • À câu hỏi gì cũng được anh à, không sao đâu… Thú thực chúng tôi chỉ ngại những câu hỏi về cổ phiếu vì các độc giả không tự tin vào khả năng phân tích của mình và đề cao vòng tròn hiểu biết của chúng tôi quá nên rất khó trả lời, còn lại những câu hỏi khác thì chúng tôi có thể trả lời thoải mái.

    1. Cái nầy hoàn toàn là thỏa thuận anh à, nhưng trong ngành KCN thì lối thông thường (norm) là anh thu tiền trước 50 năm, như vậy cả 2 bên cùng có lợi: bên thuê thì fix được giá, còn bên cho thuê thì thu một khoản tiền trước để làm dự án mới, hoặc gửi ngân hàng lấy lãi suất trong quá trình.

    Thu 1 lần như vậy thì tùy cách hạch toán anh à, (1) Đa số các công ty sẽ hạch toán trải đều 50 năm, tức trên bảng CĐKT sẽ tăng tiền mặt & khoản doanh thu chưa thực hiện tương ứng – nhưng thực ra về bản chất kinh tế tiền & đất đều đã giao cả rồi, nên lượng tiền ròng của công ty rất, rất lớn. Còn trên Bảng KQKD thì doanh thu, lợi nhuận gộp sẽ được rải đều cho 50 năm (2) Còn một số công ty khác thì thích hạch toán 1 lần như LHG, KBC thì họ sẽ ít hoặc không có khoản doanh thu chưa thực hiện trong khi doanh thu/lợi nhuận trên BCKQKD rất lớn.

    2. Chắc anh hỏi case SIP, trong quá trình cho thuê sẽ phát sinh phí quản lý, xử lý nước thải, cung cấp điện nước anh à, đôi khi các DN đi thuê tự mua trực tiếp với EVN/Nhà cung cấp nước, đôi khi họ phải thông qua công ty cho thuê KCN – chẳng hạn như case Idico có hẳn một công ty chuyên kinh doanh điện mã CK: UIC. Thực ra các mảng nầy biên lợi nhuận mỏng, hầu như chỉ đủ bù chi phí SG&A hằng năm nên chúng tôi không quan tâm kĩ lắm…

    3. Ngành cảng biển chúng tôi có trả lời một độc giả trước rồi (https://newslettervietnam.com/discussion-topics/bbt-nghi-sao-ve-nganh-cang-bien-logistic/), nếu nhiều độc giả quan tâm chúng tôi sẽ phân tích anh nhé. Tuy nhiên anh nên lưu ý tránh tư duy “mua theo sóng toàn ngành” bất chấp vòng tròn hiểu biết của bản thân và chất lượng doanh nghiệp.

    4. À tiện ở đây chúng tôi xin nhấn mạnh rằng các phân tích của chúng tôi chỉ là mẫu (sample) hoặc một điểm khởi nguồn ý tưởng để mỗi độc giả tự nghiên cứu thêm anh nhé. Một số vị thì chê chúng tôi phân tích sơ sài, chúng tôi chỉ cười mỉm vì họ không biết rằng chúng tôi phải phân tích gấp ít nhất 10 lần số chúng tôi viết ra thì chúng tôi mới viết, chúng tôi là dạng người thích thể hiện ít hơn 1/10 so với những thứ mình biết.

    Nhiều vị khác thì cách đây vài tháng cũng hỏi chúng tôi mua đẩy cổ phiếu lên hay sao đó trước mỗi ấn phẩm thì hoàn toàn không có anh nhé – đôi khi chúng tôi ra ấn phẩm trùng với dịp công ty chia cổ tức hoặc ra báo cáo KQKD quý 2 chúng tôi không kiểm soát được. Chúng tôi đã viết trước đó lâu rồi, có nhiều case chúng tôi đã theo dõi 5-7 năm nay nhưng trùng dịp độc giả yêu cầu, chủ đề ấn phẩm thì mới có dịp đăng tải được.

    Chúng tôi trả lời sơ vậy hi vọng anh đã thỏa mãn rồi, chúc anh luôn vũng bước trên con đường đầu tư của mình.
    S.A.F.E Team

    • Cảm ơn BBT rất nhiều đã dành thời gian phản hồi đầy đủ những thắc mắc của mình. Mình đánh giá cao nhiều nội dung truyền thải kiến thức đầu tư, câu chuyện ngắn ý nghĩa chứ không chỉ tập trung vào việc phân tích 1 vài cp. Ý của mình tiếc là tiếc vì có những cp tốt nhưng mình chưa phát hiện, đến khi đọc phân tích BBT mới biết và giá cũng đi khá xa, đó là tâm lý bình thường chứ ko có ý gì khác,

      Chúc BBT Safe Team nhiều sức khỏe, may mắn và thành công.

    • Tôi muốn hỏi một chút là khi định giá doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, các bạn có tính đến tiền thuê đất không? Vì ngoài tiền đền bù (ví dụ 2,5 tỷ/ha đối với NTC cho PHR) thì còn phải nộp tiền thuê đất cho nhà nước nữa. Theo luật thì doanh nghiệp nộp tiền thuê đất 50 năm trả một lần thì được cho thuê thu tiền một lần. Ngược lại, nếu trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê thu tiền hàng năm. Tôi sợ nếu bỏ sót khoản chi phí này thì sẽ sai lệch giá trị rất nhiều.
      Có thể các KCN đã nộp tiền thuê đất từ trước được hưởng lợi thế giá thấp khi giá thuê đất CN tăng mạnh trong thời gian qua. Nhưng đây là xu thế nhất thời và chưa biết liệu có kéo dài không. Trong khi xu hướng hiện nay là các địa phương xác định giá đất khá sát với thị trường để tối đa hóa nguồn thu ngân sách. Tất nhiên là có thể có tiêu cực nhưng cũng khó có thể thấp quá.
      Vậy thì có nên định giá các doanh nghiệp này căn cứ trên số liệu quá khứ không?

      • Vâng cám ơn câu hỏi của anh Quang.

        Khi định giá khu công nghiệp, chúng tôi tính cả doanh thu cho thuê đã trừ VAT với giả định tăng trưởng giá cho thuê cẩn trọng, sau đó chiết khấu bằng một mức biên lợi nhuận gộp (gross margin, tức đã tính giá vốn như anh nói), rồi trừ tiếp cho SG&A và thuế thu nhập DN. Ngoài ra chúng tôi còn ước tính thời gian lấp đầy và dùng tỷ lệ chiết khấu cẩn trọng nhất.

        Hi vọng chúng tôi trả lời sơ vậy anh đã thỏa mãn rồi. Cám ơn anh và chúc anh cuối tuần vui vẻ!
        S.A.F.E Team

        • Cám ơn bạn đã trả lời. Tuy nhiên, tôi vẫn thắc mắc cách xác định gross margin thế nào với các dự án mới phát triển? Vì các dự án cũ đã nộp tiền thuê đất từ lâu thì có thể được hưởng margin lớn do giá thuê đất tăng. Nhưng các dự án mở rộng hoặc mới thì có thể áp dụng margin này không khi xu hướng chung là các địa phương đều tính giá thuê đất sát giá thị trường?

        • Vâng chúng tôi đã gặp nhiều DN BĐS KCN và nhà ở, đối với họ, chuyện tiền thuê đất cho NN tăng lên không quan trọng bằng tiền đền bù (compensation) cho cư dân tăng lên hay không, vì phần tiền tăng theo giá NN hoàn toàn có thể chuyển (pass) qua khách hàng, do đó biên LNG của họ xác suất cao có thể được giữ vững.

          Ngoài ra nếu anh thấy không cẩn trọng anh có thể chiết khấu một phần mức gross margin trong các dự án quá khứ, nhưng anh lưu ý rằng gross margin của mỗi dự án ở mỗi địa phương hoàn toàn khác nhau do chi phí làm hạ tầng và nhu cầu khác nhau.

          Chúc anh nghỉ lễ vui vẻ!
          S.A.F.E team

Ấn phẩm 74 sắp phát hành!

CTKM Xuân 2024 kết thúc!

Trang “Ấn phẩm cũ 2023”

error: Content is protected !!