Xin hỏi một chút về việc tính giá trị những cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp – The Golden Newsletter Vietnam
2 replies
03/09/2019

Tôi thấy BBT chỉ tính tiền mặt và chứng khoản ròng ( là những khoản đầu tư vào những khu công nghiệp khác) của những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Tại sao BBT không tính thêm phần chi phí trả trước dài hạn vào giá trị trên. Tôi thấy NTC có hơn 1k tỷ chi phí trả trước dài hạn chủ yếu là tiền thuê đất NTU3 nếu cộng vào trên 2k tỷ tiền mặt và chứng khoán ròng thì giá trị nội tại của NTC phải là trên 3k tỷ chưa tính đến các dự án trong tương lai.

2 comments

Your email address will not be published. Required fields are marked *

  • Vâng cám ơn câu hỏi hay của anh, mong anh thứ lỗi vì bận nhiều việc đầu tháng và ấn phẩm 26 nên chúng tôi trả lời muộn…

    Trước đây 2-3 năm chúng tôi cũng giống như anh, suy nghĩ và nghiên cứu xem đâu mới là giá trị thực của nhóm BĐS KCN, sau thời gian suy nghĩ logic, chúng tôi nhận ra rằng giá trị thực của một DN BĐS KCN nằm ở 2 thứ: giá trị hiện tại + giá trị tương lai.

    1. Giá trị hiện tại: chúng tôi đúc kết được rằng giá trị hiện tại của mô hình nầy hầu như tập trung ở lượng tiền mặt & chứng khoán trừ toàn bộ nợ vay. Bởi vì khi anh cho thuê đất KCN xong (bàn giao cho khách hàng và thu tiền), anh sẽ nhận được một lượng tiền mặt khổng lồ thu trước 50 năm, đóng tiền thuê đất cho NN ở mục chi phí trả trước dài hạn và ghi nhận khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn (tuy là nợ phải trả nhưng thực ra chỉ là hạch toán phân bổ, đất đai & nhà xưởng đã bàn giao hoàn toàn). Mà về mặt kinh doanh, đất đai đã bàn giao cho khách hàng rồi nên thứ mà DN nhận lại không phải là lô đất đó mà là khoản tiền mặt + chứng khoán (nếu có). Không biết anh đã rõ chỗ này chưa anh nhỉ?

    2. Giá trị tương lai: đây là bài toán khó hơn một chút, phải sau nhiều năm đầu tư chúng tôi mới đạt được độ cẩn trọng và khả năng tính toán mang tính chính xác cao hơn. Giá trị tương lai của các công ty BĐS nói chung và BĐS KCN nói riêng nằm ở dòng tiền thu được từ hoạt động bán/cho thuê đất, và để ước tính được chúng hoàn toàn không dễ dàng. Do đó đòi hỏi ta phải cẩn trọng trong mọi giả định: từ giá bán, cho đến biên lợi nhuận gộp, ta phải tính cả thuế VAT/thuế TNDN, tính tăng trưởng giá, tính thời gian lấp đầy, tỷ lệ chiết khấu (discount rate) sao cho cẩn trọng nhất.

    Như vậy, nếu giá trị tương lai ta tính ở trường hợp cẩn trọng tối đa (most conservative – worst case), mà giá TT của cổ phiếu vẫn thấp hơn một khoảng biên an toàn đáng kể, thì đó là một chữ “MUA” to tướng trên kinh nghiệm chúng tôi.

    Hi vọng chúng tôi trả lời sơ vậy anh đã rõ rồi. Chúc anh thành công và vững bước trên con đường đầu tư của mình!
    Team S.A.F.E

    • cám ơn BBT tôi cũng nhìn ra rồi khoản chi phí trả trước dài hạn đó là chi phí trả trước cho dự án NTu cũ, không phải dự án NTu mới nên ko dc tính

Ấn phẩm 74 sắp phát hành!

CTKM Xuân 2024 kết thúc!

Trang “Ấn phẩm cũ 2023”

error: Content is protected !!