Bong bóng condotel: Thực trạng đáng báo động, kỳ 1, 08.2017 – đăng lại

Bài viết trích từ ấn phẩm đầu tư giá trị số III, non cách đây 2 năm từ tháng 08.2017

Dù đã có khá nhiều bài báo, bài phân tích và văn bản của các hiệp hội bất động sản cảnh báo về “phong trào đầu tư condotel”, chúng tôi vẫn đã làm một chuyến thực địa đến Đà Nẵng để xem xét tình trạng đáng báo động này

Phải nói rằng sau khi được “trăm nghe không bằng một thấy”, chúng tôi đã điều chỉnh quan điểm của mình từ tiêu cực sang rất tiêu cực vì những dấu hiệu không thể bỏ qua về cách nghiên cứu thị trường bất cẩn của những chủ đầu tư không có tư duy độc lập.

I. Một hình thức huy động vốn sáng tạo?

Condotel – căn hộ khách sạn, hay là tên gọi viết tắt của condominium hotel, là một loại hình kết hợp (hybrid) giữa căn hộ chung cư cao cấp và một phòng khách sạn.

Điểm đặc biệt của loại hình này đó chính là người chủ của căn hộ hầu như sẽ không ở đó thường xuyên. Thay vào đó, chủ căn hộ sẽ ủy thác cho chủ đầu tư dự án khai thác như một loại khách sạn thông thường và nhận được lợi nhuận chia về hệt như cổ tức vậy,

Nhắc đến tình huống này, chúng ta có thể so sánh condotel giống như một loại hình cổ phiếu ưu đãi (preferred stock), nơi mà cổ tức và lợi nhuận chia về chỉ là một lời hứa không hơn không kém. Nhiều chủ đầu tư chúng tôi biết đang sử dụng chiêu thức “lấy mỡ nó rán nó” bằng cách nâng giá bán rồi dùng chính tiền đó để trả dần cho các cá nhân mê muội nghĩ rằng chủ đầu tư đang khai thác tốt. Quan trọng hơn hết, điều mà họ cần lo ngại hơn chính là tính thanh khoản vô cùng thấp của phân khúc mới sáng tạo trên.

Hơn nữa, dù cho hiện nay rất nhiều các quảng cáo, chuyên gia môi giới bất động sản nổi tiếng có gốc nước ngoài và thậm chí mặt báo lớn về đầu tư bất động sản khen ngợi loại hình này là một “phát minh” làm lợi cho tất cả các bên, chúng tôi ngờ rằng đây chỉ là một hình thức quảng cáo khác đi cho loại hình huy động vốn để khai thác khách sạn cao cấp tại các đô thị biển như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, …

Song, vì vẫn có nhiều nhà đầu tư nghiêm túc nhìn thấy tiềm năng du lịch tại các thành phố biển Việt Nam sẽ sẵn sàng cân nhắc xem có nên tài trợ vốn cho các dự án thoạt nhìn có vẻ hấp dẫn này, chúng tôi sẽ tiến hành phân tích hai yếu tố cầu và cung để chỉ ra rằng: Việt Nam đang nằm trong một quả bong bóng condotel nóng nhất trong lịch sử (!)

II. Góc nhìn tương quan về nhu cầu thực

Trước tiên, để có một cái nhìn khách quan, chúng tôi tin rằng “bức tranh lớn” của ngành bất động sản du lịch rõ ràng có tiềm năng tăng trưởng, nhưng quy mô thực tế (actual market size) lại nhỏ hơn đáng kể so với lượng cầu mà các chủ đầu tư hiện tại đang kỳ vọng.

• Lượt khách du lịch mới & tỷ lệ quay lại:

Tính đến cuối năm 2016, ngành du lịch Việt Nam có bước tiến ngoạn mục khi đón trên 10 triệu lượt khách du lịch quốc tế và phục vụ hơn 60 triệu lượt khách nội địa, tăng 26% so với năm 2015. Dù vậy, so với các nước láng giềng, thành tích này chỉ bằng hơn 1/3 số khách đến với Thái Lan và khoảng 1/3 số khách tới Malaysia; vừa thể hiện dư địa tăng trưởng, song vừa thể hiện một vài điểm bất cập trong lợi thế cạnh tranh về du lịch của Việt Nam.

Cụ thể, dù liên tục ca ngợi về thiên nhiên và tiềm năng của ngành du lịch, con số mà các chủ đầu tư condotel ít đề cập tới chính là 80% khách du lịch quốc tế không quay trở lại Việt Nam (theo Tổng cục Du lịch). Có nhiều nguyên nhân cho vấn đề này, có thể bao gồm khâu marketing, công tác quản lý tình trạng lừa đảo, trộm cắp, vệ sinh thực phẩm còn rất yếu kém. Hơn nữa còn một lý do nữa khiến chúng tôi tin rằng con số tăng trưởng ấn tượng trên hầu như dựa vào lượt khách du lịch mới, đặc biệt từ Trung Quốc, do cơn sốt các tour giá rẻ 0 đồng mà các hãng du lịch của quốc gia này bắt đầu chạy từ đầu năm 2016 vừa rồi.

• Giá cho thuê tương quan thu nhập:

Giá cho thuê một phòng trên phần lớn các phân khúc condotel hiện nay dao động từ 100-175 USD/đêm, tương ứng gấp 18 lần thu nhập trung bình một ngày của một người dân Việt Nam là 8USD, số liệu từ Trading Economics. Nhìn ra xa hơn thế giới, thu nhập trung bình của các nước phát triển là 15,600USD/năm, tương ứng 42USD/ngày, cũng chỉ bằng ¼ mức trên. Hơn nữa, theo CIA World Factbook, thu nhập trung bình của tầng lớp giàu có (upper class) của Việt Nam đang ở mức gấp 8 lần con số trên, vẫn chỉ bằng 1/3 so với giá thuê đắt đỏ đó.

Như vậy, so với số lượng hơn 30,000 căn hộ condotels được mở bán mỗi năm đến năm 2020, con số nguồn cung hơn 100,000 căn hộ khách sạn chỉ dành cho số ít tầng lớp khách du lịch giàu & siêu giàu trên liệu có hợp lý – khi mà khoảng cách giữa chi phí thuê chỗ ở xa xỉ với thu nhập thường xuyên quá lớn?

• Nhu cầu thực của các nhà đầu tư:

Trao đổi thêm với các nhà đầu tư cá nhân chúng tôi cho rằng rất kinh nghiệm (chúng tôi đã tiếp xúc với những nhà đầu tư từ Sài Gòn, Hà Nội và chính ở Đà Nẵng), chúng tôi nhận thấy rằng hầu hết những người khôn ngoan đều không ưa thích hình thức condotel này. Họ đưa ra 05 lý do cho quyết định tránh xa của mình: (1) quyền sử dụng bất động sản chưa rõ ràng, không hề có sự đảm bảo vĩnh viễn lâu dài (2) phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư, kể cả chi phí quản lý lẫn phối cảnh xung quanh (3) vị trí xa xôi không đắc địa – đặc biệt là các dự án lớn như Cocobay, Hòa Bình Green, … (4) lợi suất cho thuê (rental yield) không hấp dẫn như bất động sản nhà ở/thương mại ở các khu đô thị lớn (5) thanh khoản vô cùng thấp, không hề dễ dàng để thoái vốn.

Hiện với giá bán condotel trung bình từ 40-70 triệu đồng/m2, nếu được lựa chọn, họ đều thể hiện quan điểm ưa thích phân khúc đất nền ở những khu vực triển vọng nhiều hơn là phân khúc căn hộ khách sạn cao cấp với tầm nhìn dài hạn và quyền sở hữu không rõ ràng.

III. Chiếc bong bóng đang phình to

Mặc cho nhu cầu thực cho phân khúc quá xa xỉ này không lớn đến một quy mô đủ để phát triển mạnh, các chủ đầu tư vẫn đua nhau huy động vốn và xây dựng các dự án trên khắp nẻo đường của nhóm các thành phố biển.

Đi dọc đường Võ Nguyên Giáp của Đà Nẵng, chúng tôi đếm có đến hơn 30 dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn đang còn xây thô chờ ngày khai thác. Với số lượng đó, người ta ước tính lượng căn hộ bàn giao trong năm 2018-2019 tới có thể lên đến 50,000 căn hộ cho chỉ một mình địa bàn thành phố Đà Nẵng – đủ để gây nên một làn sóng dư cung có thể lâm vào “vỡ trận” bất cứ lúc nào.

Thống kê sơ bộ sau khi đi khảo sát các dự án condotel trên, chúng tôi nhận thấy còn tồn tại vấn đề khá lớn về khâu nghiên cứu thị trường đầu ra trước khi quyết định giải ngân đầu tư của hàng loạt các ông lớn ngành bất động sản…

(còn tiếp kỳ 2 – có thể chúng tôi sẽ tiếp tục chủ đề hấp dẫn nầy khi các condotel trên chính thức “vỡ trận” sớm muộn)

Saigon, đăng lại ngày 26.08.2019, bởi Skopos & Angelos – Golden Newsletter Vietnam