So sánh định giá bất động sản và cổ phiếu

Chào anh, cám ơn câu hỏi rất hay của anh, tôi là Angelos xin mạn phép thay mặt BBT đang bận rộn để trả lời…

Thống kê một thập kỷ qua cho thấy chỉ có ba kênh vượt được lạm phát trung bình 6%-7%/năm là tiền gửi tiết kiệm 12 tháng (9.6%/năm), chứng khoán (12.5%/năm) và bất động sản TPHCM & HN (14%-15%/năm). Do đó hầu như kênh bất động sản là một kênh đầu tư gần như tất yếu đối với bất kỳ hộ gia đình hoặc doanh nhân nào.

Về định giá bất động sản, thú thực với anh thì chúng tôi không hề nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực nầy để đưa ra lời khuyên chí lí. Song trên lí thuyết, có hai cách để định giá bất động sản cũng khá tương tự với cổ phiếu: (1) Định giá so sánh – tức anh so cùng giá đất/m2 của khu vực tương tự và áp dụng với một phương sai nhất định cho khu đất của anh (2) Định giá theo dòng tiền hoặc lợi tức – anh giả định thu nhập từ hoạt động cho thuê dài hạn (thường dùng cho căn hộ chung cư) và lấy một tỷ suất lợi tức trung bình của khu vực đó để định giá bất động sản.

Cách đây không lâu chúng tôi nghe một chuyên gia BĐS đầu tư cá nhân có một câu châm ngôn khá hay rằng: “Đầu tư BĐS phải sinh lời ngay lúc mua, chứ không phải đợi đến lúc bán!”. Ý anh nầy là ta phải có được món hời ngay lúc thương lượng để mua, một tư duy khá tương đồng với đầu tư giá trị cổ phiếu vậy, chúng tôi khá đồng tình.

Song để tìm được món hời xác đáng, nhất định ta phải học hỏi nhiều, siêng năng đi thăm dò và có nhiều kinh nghiệm quan sát, vốn là một rào cản trong bất kỳ lĩnh vực nào mà nhất định mọi nhà đầu tư cần phải phát triển bản thân trước khi đạt được.

Hi vọng tôi trả lời vậy anh đã thỏa mãn rồi. Còn cụ thể chắc anh phải tìm sự tư vấn của một vài môi giới trung thực, kinh nghiệm hoặc các chuyên gia BĐS cá nhân uy tín anh nhé. Chúc anh kỳ nghỉ lễ vui vẻ bên gia đình!
Angelos