Xin chào BBT S.A.F.E,
Mình là độc giả rất thích các ấn phẩm của BBT, trong 1 ấn phẩm BBT có nói ưa thích các công ty có dòng tiền tự do lớn, xin hỏi BBT về D2D, liệu có phải là một cty như vậy:
Một số thông tin mình tìm hiểu được:
Về tài chính:
– Tiền mặt + gửi ngân hàng: 1480 tỷ
– Đầu tư tài chính: 49 tỷ
– 13 Ha đất thuê tại KCN Châu Đức đang chờ cho thuê: giá trị sổ sách là 55 tỷ
– Khoản phải thu của KH mua đất nền dự án KDC Lộc An: 450 tỷ (mình tìm hiểu thì toàn bộ lô nền dự án KDC Lộc An đã được bán hết, khách hàng đã đặt cọc 70% và D2D chắc chắn sẽ nhận được toàn bộ 450 tỷ này trong 1-2 tháng tới).
– Lãi tiền gửi khoảng 80 tỷ/năm.
– Ngoài ra cty còn có doanh thu dịch vụ tại KCN Nhơn Trạch 2 và các chợ.
– Cty hoàn toàn không vay nợ.
Như vậy mình tính dòng tiền tự do của D2D đạt 1930 tỷ, tài sản nhìn thấy được là 2100 tỷ.
Về BLĐ:
– Từ khi niêm yết, cty luôn chia tiền mặt đều đặn khoảng 20-30% hàng năm, chưa bao giờ phát hành tăng vốn hoặc ESOP.
– Nhà nước nắm 57% vốn (thông qua cty mẹ Sonadezi).
Về tiềm năng:
– NHNN đã có chủ trương siết dòng vốn vào lĩnh vực BĐS, với nhưng cty có tiềm lực tài chính mạnh như D2D thì sẽ có nhiều lợi thế trong việc xin đầu tư các dự án BĐS, KCN, đặc biệt với tỉnh Đồng Nai có chính sách thu hút đầu tư tốt và đang chuẩn bị xây dựng sân bay Long Thành.
Về định giá:
– Hiện vốn hóa của D2D mới đạt 1235 tỷ (thị giá 115.000/cp), tương ứng vốn hóa mới bằng 65% dòng tiền tự do, 58% tài sản. Mình định giá giá trị hợp lý D2D khoảng [190k – 250k]
Mình xin hỏi BBT có thể chia sẻ ý kiến của BBT về cty này được không, liệu đây có phải là cty như ngài Warren có nói là có “biên độ an toàn khổng lồ” để đầu tư hay ko?
Xin cảm ơn BBT!
Cám ơn phân tích rất chi tiết của anh,
Có thể chúng tôi sai, song nếu anh lấy tiền mặt hiện hữu như vậy thì bị tính thiếu mất phần chi phí phải chi ra (xây dựng, VLXD, nhân công, pháp lý, v.v) để hoàn thành dự án KDC Lộc An như anh nói. Với các công ty BĐS nhà ở – chẳng hạn như NDN chúng tôi phân tích trong ấn phẩm XXI vừa qua, rất nhiều NĐT cá nhân nhìn thấy khoản tiền mặt tăng vọt liền tính theo dạng “net cash” nhưng không trừ ra chi phí tương lai phải hoàn thành sản phẩm cho nhóm khách hàng đã trả tiền trước để đặt cọc. Điều nầy làm họ ngỡ rằng mình được một công ty giá hời nhưng thực tế chưa chắc là như vậy…
Còn giá trị thực của case D2D nầy ắt hẳn chúng tôi phải cần kha khá thời gian xem xét mới có thể trả lời tự tin được anh à.
Chúc anh cuối tuần vui vẻ bên gia đình anh nhé!
S.A.F.E team
Vâng, xin cảm ơn góp ý của BBT.
Về case NDN thì mình cũng đã đọc phân tích của BBT trong ấn phẩm XXI, theo ý kiến của mình thì mô hình kinh doanh của D2D hơi khác NDN một chút.
– NDN là xây chung cư bán cho KH, các chung cư này vẫn còn tòa đang xây dựng.
– D2D là bán đất nền, phần xây dựng cơ bản đã xong từ 2018 và đã bắt đầu bán từ cuối, hiện giờ chỉ còn một vài hạng mục nhỏ như công viên, thoát nước,… (trong báo cáo thường niên có nói về chỗ này).
Nên theo mình nghĩ có thể tính “net cash” cho case D2D này.
Xin cảm ơn BBT.
Vâng mong anh thứ lỗi, chúng tôi đã xem qua báo cáo thường niên của D2D và nhận ra công ty nầy còn 1 dự án đất nền tại phường Thống Nhất, Biên Hòa cũng khá hấp dẫn.
Cám ơn gợi ý của anh. Nhất định chúng tôi sẽ phân tích sâu hơn case nầy trong thời gian tới.
Chúc anh thành công trên con đường đầu tư của mình!
S.A.F.E team
Vâng cám ơn anh.
Theo mình biết thì dự án KDC Thống Nhất D2D chuẩn bị xây 3 block chung cư.
Ngoài ra D2D còn một số dự án nữa như KDC ở TP Long Khánh,…
D2D là cty nhà nước (UBND tỉnh Đồng Nai là cổ đông lớn nhất của Sonadezi, công ty mẹ của D2D) nên việc xin các dự án ở Đồng Nai chắc sẽ lợi thế hơn các cty khác.
Hi SAFE
Đây là một case nhận được nhiều quan tâm đặc biệt là với Game chia 1:1 từ nguồn VCSH đầu tháng 7/2019 tới, mặc dù là cty địa phương nhưng nhiều độc giá vẫn đang kỳ vọng vào một case lăn chốt như SJS thời vàng son trước kia. Tôi nghĩ SAFE ít nhất nên đưa ra quan điểm và khuyến nghị (dù đúng dù sai) để đáp lại sự kỳ vọng và mong mỏi của độc giả. Theo quan điểm cá nhân của tôi thì Q2 có thể hạch toán LN đột biến từ Lộc An tuy nhiên có mấy luận điểm cần xem xét trước khi xuống tiền (đặc biệt cp đang ở đỉnh và có dấu hiệu phân phối thấy rõ,hay nói trắng ra là trước lăn chốt 1:1 thì cp này chính thức hết game):
(i) Đây bản chất là 1 cty BĐS chứ không phải KCN, cty gần như không quỹ đất đủ lơn để đón đầu làn sóng dịch chuyển theo trade war, hay tiêu cực hơn tôi ko nhận thấy bất kỳ Moat nào đối với case D2D ngoài FCF
(ii) Bài toán tăng trưởng cho những năm tiếp theo còn là 1 ẩn số và đa phần phải dựa vào SZL hay mối quan hệ với UBND Tỉnh để xin dự án BT đổi đất
(iii) Công ty địa phương, BLĐ địa phương, t/g ctac ngắn nắm giữ ít cp phúc lợi cao,
(iv) Thanh khoản thấp & không nhận được sự quan tâm của Quỹ hay Sell-side lớn
Tóm lại quan điểm cá nhân: KHÔNG
Vâng cám ơn anh Michael Phạm, chúng tôi sẽ lưu ý hơn về case D2D nầy trong ấn phẩm khu công nghiệp sắp tới anh nhé!
Tôi cũng quan tâm đến công ty D2D này, thị trường có vẻ đang định giá thấp hơn giá trị thực công ty khá nhiều, mong SAFE có thể bớt chút thời gian phân tích thêm về các rủi ro nếu có.
Vâng nhất định anh Vũ à, cám ơn anh đã gợi ý cho chúng tôi…
S.A.F.E team
Tôi đánh cao bài viết đã đề cập một số thông tin cơ bản (tiền mặt hơn 2.000 tỷ, các dự án đã và đang mang lai hiệu quả… riêng dự án KDC Lộc An tôi nhẩm tính lợ nhuận mang về khoảng 700-800 tỷ. như vậy thị giá D2D có thể lên đến 250-300 k.
Q4/2018 và Q1/2019 D2D hạch toán một phần nhỏ dự án Lộc An, biên lợi nhuận lên đến 80%. Tổng doanh thu của Lộc An khoảng 1350 tỷ, vốn đầu tư đến 31/12 là 284 tỷ, tổng vốn đầu tư 336 tỷ, tính ra LNTT khoảng 1000 tỷ, sau thuế là 800 tỷ. Nếu Q4 năm nay D2D hạch toán hết dự án này thì EPS năm 2019 có thể đạt trên 90k.
Ngoài ra dự án KDC Thống Nhất năm nay cũng sẽ đẩy nhanh theo yêu cầu của TP Biên Hòa, dự án ở TP. Long Khánh cũng đã có quy hoạch 1/500 và cũng đang được yêu cầu đẩy nhanh sau khi Long Khánh lên TP.
Nói chung D2D có nhiều dự án gối đầu sau Lộc An, vì là cháu của UBND tỉnh Đồng Nai nên dự án nào ngon cũng có phần
Chào bạn và SAFE Team,
Đầu tiên, xin cảm ơn vì bài phân tích khá chi tiết của bạn.
Mình xin bổ sung 1 vài quan điểm cá nhân (@SAFE Team tham khảo và chỉnh sửa giúp mình nếu sai sót):
Về BLĐ:
+ Cổ tức đều đặn ~25-30%/năm nhưng so với thị giá thì tỷ suất cổ tức vẫn còn rất thấp.
+ Chủ tịch và TGĐ gắn bó với công ty ko lâu và nắm giữ rất ít cổ phiếu.
+ Đặt mục tiêu tăng trưởng thấp, thậm chí giảm (Nếu BLĐ ý thức dc tiềm năng của cty thì tại sao lại đặt mục tiêu thấp hoặc là để dễ vượt chỉ tiêu).
+ Tỷ lệ trích lập quỹ khen thưởng khá cao: ~14-17% LNST.
Về việc thoái vốn:
+ Năm 2009, D2D đầu tư vào liên doanh Berjaya với tỷ lệ 25% (5 triệu USD) bằng quyền sử dụng đất.
+ Năm 2018, D2D thoái sạch vốn tại Berjaya thu dc 115.5 tỷ (5.02 triệu USD).
+ Hay nói cách khác, sau 10 năm đầu tư, D2D chỉ lời vỏn vẹn 20K USD ??? (Ko bao gồm cổ tức).
=> Khả năng phân bổ vốn của BLĐ có vấn đề? Hoặc là còn những ẩn số nào đó?
Tình hình tài chính lành mạnh và tiềm năng của D2D là có nhưng bên cạnh đó phải đi đôi với 1 đội ngũ lãnh đạo tốt. Nếu ko thì dù những con số có tốt đến mấy thì đó cũng là 1 khoản cược ko nên đặt.
Thanks,
Cám ơn góp ý của anh Lao Quốc Bửu, anh chỉ ra các quan điểm rất ngược chiều và có logic. Chúng tôi sẽ ghi nhận nếu như phân tích case nầy trong tương lai.
Chúc anh có kỳ nghỉ lễ vui vẻ bên gia đình anh nhé!
Angelos
cám ơn anh những thông tin tuyệt vời. Em cũng thấy việc cầm nhiều tiền nhưng hiệu quả đầu tư không tốt thì việc giữ tiền đó phải được chiết khấu. việc trích lập quỹ khen thưởng cao cũng là hậu quả chung của những công ty mà CEO và chủ tịch HĐQT nắm giữ ít cổ phiếu.
Theo thông tư 200 thì khi tính EPS phải trừ ra phần trích lập quỹ khen thưởng phúc lợi. Rất nhiều NĐT lẫn Cafef không biết hoặc cố tình lờ đi cái này.