“Mortgage” là con dao hai lưỡi hay là bảo hiểm hoàn hảo? – The Golden Newsletter Vietnam
7 replies
20/04/2021

Nhân ấn phẩm mới đang nói về BĐS, mình chợt nghĩ rằng liệu “Mortgage” có thực sự nguy hiểm như cách “Margin” đang làm không, đặt vào bối cảnh ở Việt Nam, với pháp lý bất động sản phức tạp, nhiều quy hoạch sai phạm, vấn đề ô nhiễm môi trường chưa được đặt lên đúng mực của nó. Nếu ta đem các BĐS mình sở hữu, đặc biệt là những khu vực mà người dân ít có tiếng nói đi thế chấp toàn bộ, vô tình khi xảy ra tranh chấp, các rủi ro làm mất giá BĐS, thậm chí là những rủi ro lớn như khủng hoảng môi trường sống, ta sẽ lôi kéo được những tay chơi lớn vào cuộc giải quyết (vì họ sợ mất giá tài sản đảm bảo), và việc đó nhìn qua có vẻ phần nào hiệu quả hơn việc người dân tố cáo rồi phải đợi rất lâu để được giải quyết. Trong khi đó, lãi vay thế chấp có thể được giảm bớt = cách gửi chính số tiền thế chấp đó vào ngân hàng khác và dùng lãi để trả, ngoài ra lạm phát dương cũng sẽ giảm bớt áp lực lãi vay qua từng năm, như vậy “Mortgage” có thể hoạt động như 1 dạng bảo hiểm với mức phí rất rẻ.

7 comments

Your email address will not be published. Required fields are marked *

  • quan trọng là chi phí nuôi mortgage ko rẻ, kể cả lấy tiền vay ra (giả sử vay ra đc 100% giá trị TSBĐ) gửi lại vào ngân hàng thì hiện tại ít nhất cũng phải trả phần chênh giữa lãi vay và lãi gửi khoảng 4-5%, qua nhiều năm sẽ lũy kế lên rất lớn

  • Hi anh, mình cũng muốn cùng mọi người thảo luận về vấn đề này 😀
    1. Có phải anh đang giả định rằng ngân hàng sẽ định giá bđs của anh cao hơn giá trị thực không? Mình nghĩ sẽ rất khó để việc này có thể xảy ra!
    2. Anh có thể giải thích thêm về động cơ nào để các “tay to” tham gia giải cứu bđs của anh khi nó gặp “biến” hay không?
    3. Theo ý kiến cá nhân mình, ta chỉ nên thế chấp bđs khi tham gia kinh doanh hoặc đầu tư mà khoản chi đó đảm bảo chắc chắn lợi suất mang lại cho ta lớn hơn rất nhiều so với lãi vay của anh (Vd như lợi suất lớn hơn 20% so với lãi vay 11% anh phải chi trả hằng năm). Còn việc dùng tiền lãi vay để gửi tiết kiệm sẽ không coi như một khoảng hedging như anh nghĩ đâu, nó sẽ bào mòn tài sản của anh qua từng năm. Ngoài ra, a có thể dùng bđs đó để tạo ra dòng tiền bền vững cho mình bằng việc cho thuê, trồng trọt, chăn nuôi… và sau đó dùng tiền đó để tái đầu tư.
    Chúc anh sức khỏe và thành công!

    • Thực ra giả định ban đầu của mình tương ứng với từng ý của bạn như vầy :
      (1.) Mình không kỳ vọng là các ngân hàng sẽ định giá cao hơn giá trị thực, mà là giả định những rủi ro khủng hoảng sẽ làm mất giá nhanh hơn mức giá mà các ngân hàng định giá, nếu ngân hàng định giá 60% thôi thì đã rất khả thi rồi, 1 sự khủng hoảng môi trường (vd: thảm hỏa rò rỉ nhà máy điện hạt nhân…) có thể tác động khủng khiếp hơn mức chiết khấu 40% của ngân hàng rất nhiều.

      (2.) Mình giả định là phương án này nên được sử dụng cho cả 1 khu vực thay vì vài cá nhân, như vậy con số nợ xấu có thể xảy ra là rất lớn, việc bán thanh lý cùng lúc 1 lượng lớn tài sản như vậy sẽ tạo hiệu ứng domino trượt giá nữa, từ đó ngân hàng phải quản lý chặt chẽ hơn và có động thái hỗ trợ việc bảo vệ tài sản. Mình cũng chú ý là rất nhiều công ty khai khoáng, công nghiệp nặng, những công ty có thể gây ảnh hưởng đến môi trường đều được cấp lượng lớn vốn từ ngân hàng, vậy sẽ là hợp đạo đức khi ép ngân hàng chịu trách nhiệm môi trường vì hành động cấp vốn của họ, cụ thể ở đây là mất giá bđs do môi trường xung quanh bị tàn phá nghiêm trọng.

      Còn về ý thứ (3.) thì mình không nghĩ tới, mình chỉ nghĩ đến ứng dụng quan trọng nhất của là giúp bảo hiểm tài sản khỏi các rủi ro mà chưa có các sản phẩm bảo hiểm khác (môi trường, thiệt hại do yếu tố con người…) thôi, nên các phương án để giảm thiểu lãi vay quan trọng hơn là kinh doanh với số vốn vay ra, tất nhiên có thể tối ưu vốn thì càng tốt.

      Cũng tương tự với các tác động khác như quy hoạch sai phạm, chậm đền bù, đền bù thấp, đất bị lấn chiếm khác…, ở 1 góc nhìn khác điều này cũng tốt cho ngân hàng khi họ có thể kiếm thêm lợi nhuận mà không cần tăng thêm vốn, họ chỉ cần sử dụng tốt mạng lưới quan hệ và nhân lực của họ để bảo vệ các tài sản này, giúp xử lý bớt lượng cung tín dụng dư thừa của họ.

      • Hi Bảo,

        Mình có thắc mắc ở đoạn: “Cũng tương tự các tác động khác như quy hoạch sai phạm, chậm đền bù,v..v, ở một góc nhìn khác điều này cũng tốt cho ngân hàng khi họ có thể kiếm thêm lợi nhuận mà không cần tăng thêm vốn, họ chỉa cần sử dụng tốt mạng lưới quan hệ và nhân lực của họ để để bảo về các tài sản này, giúp xử lý bớt lượng cung tín dụng dư thừa của họ”. Đoạn này mình đọc kỹ nhưng không hiểu hết ý của bạn, bạn giải thích dùm nhé.

        Hồng Quân

  • Vâng cám ơn câu hỏi của anh Bảo,

    1. Như trong bài nội dung đặc biệt về BĐS vừa qua, chúng tôi cho rằng mortgage là khoản vay ít rủi ro hơn nợ margin vì rủi ro “margin call” rất thấp, tuy nhiên người vay cần phải tính kĩ lưỡng khả năng chi trả lãi vay (interest coverage) của bản thân ở một vùng an toàn – ít nhất 5 lần chẳng hạn (tức chi phí lãi vay thấp hơn 20% tổng thu nhập thuần) – tương tự như chúng ta tính cho các doanh nghiệp vậy, song chúng tôi tin rằng ít ai lại kĩ lưỡng làm vậy mà vay bất chấp để “lướt sóng” nhanh, để rồi sau đó bể tắc vì không bán được.

    2. Anh nghĩ rằng vay thế chấp sẽ giảm thiểu rủi ro pháp lý, tranh chấp, môi trường cho anh nhưng sự thực là không đâu (!) Nếu dự án có rủi ro pháp lý, tranh chấp lớn thì gần như sẽ không có ngân hàng nào cho anh vay. Anh có thể thử nộp hồ sơ thẩm định xem chúng tôi nói có sai không. Họ cũng có nguyên tắc quản trị rủi ro và bộ checklist tương tự một NĐT BĐS chuyên nghiệp. Nếu thực sự đó là một ngân hàng quản trị rủi ro kém, họ sẽ tập trung vào thu nhập của anh và các tài sản khác thay vì chính tài sản thế chấp đó bằng các nghiệp vụ đòi nợ khác nhau.

    Trên quan điểm cá nhân chúng tôi, để bảo hiểm cho bản thân, không có cách nào tốt hơn việc có một bộ checklist kĩ lưỡng và mua với mức giá hời, thứ chúng ta có thể tự làm được mà không cần phụ thuộc vào bất cứ ai.

    S.A.F.E

    • Cảm ơn câu trả lời của S.A.F.E, mình vẫn luôn xem trọng phương pháp mua rẻ và kiểm tra kĩ lưỡng nhất, mình đã không chú ý rằng ngân hàng có nhiều nghiệp vụ đòi nợ khác. Lúc nghĩ ý tưởng này mình đặt mình vào vai người dân mà tài sản duy nhất của họ là các BĐS mà họ đang cư trú (thứ mà mình giả định bị phá hoại bởi hoạt động công nghiệp), nên không tính đến trường hợp họ thu nợ theo cách khác, có lẽ đây không phải là 1 ý tưởng phù hợp với nhà đầu tư chúng ta.

Ấn phẩm 75 đã phát hành!

Trang “Ấn phẩm cũ 2023”

error: Content is protected !!